Πολυκατοικίες: Αλλαγές στα απλήρωτα κοινόχρηστα – Τι προτείνεται για όσους χρωστούν και θέλουν να πουλήσουν το ακίνητό τους

Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών και στην αντιμετώπιση των απλήρωτων κοινοχρήστων βρίσκονται υπό συζήτηση, στο πλαίσιο του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας που επεξεργάζεται το Υπουργείο Δικαιοσύνης. 

Μεταξύ των προτάσεων περιλαμβάνεται η υποχρεωτική προσκόμιση βεβαίωσης μη οφειλής κοινοχρήστων κατά την πώληση ενός διαμερίσματος.

Στόχος των παρεμβάσεων είναι να αντιμετωπιστούν χρόνια προβλήματα που δυσκολεύουν την καθημερινή λειτουργία των πολυκατοικιών, να ενισχυθεί ο ρόλος του διαχειριστή και να προστατευθούν οι συνεπείς ιδιοκτήτες από τις οικονομικές επιβαρύνσεις που προκαλούν όσοι δεν καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους.

Το πρόβλημα με τα απλήρωτα κοινόχρηστα

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, σχεδόν το 50% του συνόλου της χώρας, βρίσκονται σε 218.150 πολυκατοικίες με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα.

Σχεδόν οι μισές από αυτές εντοπίζονται στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, ενώ εκτιμάται ότι το 50% έως 60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.

Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, μέσω των μελών του, εξυπηρετεί περίπου 150.000 πολυκατοικίες και περισσότερες από ένα εκατομμύριο οικογένειες.

Όπως επισημαίνει, ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα είναι η συσσώρευση οφειλών από ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές που δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα τα οικονομικά βάρη να μεταφέρονται συχνά στους υπόλοιπους ενοίκους.

Βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων πριν από την πώληση ακινήτου

Μία από τις σημαντικότερες προτάσεις που έχουν κατατεθεί προέρχεται από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).

Συγκεκριμένα, προτείνεται να καθιερωθεί η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης μη οφειλής κοινοχρήστων κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος.

Σύμφωνα με την πρόταση:

• Ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητό του θα πρέπει να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές κοινοχρήστων.

• Η σχετική δήλωση θα εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr.

• Το έγγραφο θα προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Η προτεινόμενη υποχρέωση θα αφορά και περιπτώσεις ακινήτων που ανήκουν σε τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να περιοριστούν οι περιπτώσεις κατά τις οποίες ένα ακίνητο μεταβιβάζεται ενώ έχουν παραμείνει σημαντικές οικονομικές εκκρεμότητες προς την πολυκατοικία.

Διευκρινίζεται ότι πρόκειται για πρόταση και όχι για υποχρέωση που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή.

Ταχύτερη διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων

Στο πλαίσιο του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας εξετάζεται επίσης η θέσπιση ταχύτερης νομικής διαδικασίας για την είσπραξη οφειλών από κοινόχρηστα.

Ένα από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι διαχειριστές είναι η δυσκολία εντοπισμού ιδιοκτητών που βρίσκονται στο εξωτερικό ή δεν διαθέτουν ενεργά στοιχεία επικοινωνίας στην Ελλάδα.

Για την αντιμετώπιση αυτών των περιπτώσεων έχει προταθεί να παρέχεται η δυνατότητα επίδοσης της διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης.

Έτσι, δεν θα απαιτείται η χρονοβόρα διαδικασία αναζήτησης του ιδιοκτήτη μέσω του Υπουργείου Εξωτερικών και της αντίστοιχης πρεσβείας.

Κλειστά διαμερίσματα και οφειλές χιλιάδων ευρώ

Ιδιαίτερο πρόβλημα αποτελούν τα κλειστά διαμερίσματα, των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συμμετέχουν στις οικονομικές υποχρεώσεις της πολυκατοικίας.

Το ζήτημα εμφανίζεται και σε περιπτώσεις ακινήτων που αγοράζονται από επενδυτές του εξωτερικού μέσω του προγράμματος Golden Visa.

Συχνά μεσολαβούν αρκετοί μήνες μέχρι να μισθωθεί εκ νέου ένα ακίνητο, ενώ η επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα δύσκολη.

Χαρακτηριστική είναι περίπτωση οικιστικού συγκροτήματος 66 κατοικιών στην Κηφισιά, όπου, σύμφωνα με μαρτυρία της διαχειρίστριας, οφειλή κοινοχρήστων διαμερίσματος που είχε αγοραστεί από επενδυτή του εξωτερικού έφτασε τα 7.500 ευρώ.

Σε άλλη περίπτωση, εκκρεμότητα κοινοχρήστων παρέμεινε άλυτη για τρία χρόνια, καθώς δεν υπήρχε δυνατότητα επικοινωνίας με τον ιδιοκτήτη.

Τα περιστατικά αυτά αναδεικνύουν την ανάγκη σαφέστερων κανόνων σχετικά με τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και τη δυνατότητα των διαχειριστών να διεκδικούν τις οφειλές.

Αλλαγές και στις αρμοδιότητες των διαχειριστών

Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας αναμένεται να ασχοληθεί και με τη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Στο επίκεντρο βρίσκονται ο σαφέστερος καθορισμός των καθηκόντων, των ευθυνών και της νομιμοποίησής του, καθώς και οι υποχρεώσεις όσων αναλαμβάνουν τη διαχείριση των κτιρίων.

Σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν να αναλάβουν τη συγκεκριμένη θέση, καθώς καλούνται να αντιμετωπίσουν οικονομικές εκκρεμότητες, διαφωνίες μεταξύ ενοίκων και αποφάσεις που συχνά δεν μπορούν να ληφθούν λόγω έλλειψης συμμετοχής στις γενικές συνελεύσεις.

Στα συνηθέστερα προβλήματα περιλαμβάνονται οι διαφωνίες για:

• Την επισκευή και τη συντήρηση ανελκυστήρων.

• Τις υδραυλικές εγκαταστάσεις.

• Τα μέτρα πυρασφάλειας.

• Τη λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης.

• Τις ενεργειακές παρεμβάσεις.

• Τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων.

Πρόσθετη δυσκολία δημιουργούν οι παλαιοί κανονισμοί πολυκατοικιών, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνουν ασαφείς ή ανεφάρμοστες διατάξεις.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Οι παρεμβάσεις που εξετάζονται αποσκοπούν στη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για τη διαχείριση των πολυκατοικιών και την αντιμετώπιση των οικονομικών εκκρεμοτήτων.

Η προτεινόμενη βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων, η ταχύτερη διαδικασία είσπραξης και η θεσμική ενίσχυση του διαχειριστή αποτελούν βασικά ζητήματα της σχετικής συζήτησης.

Ωστόσο, οι τελικές διατάξεις θα γίνουν γνωστές μετά την ολοκλήρωση της επεξεργασίας του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας από το Υπουργείο Δικαιοσύνης.

Μέχρι τότε, οι προτεινόμενες αλλαγές δεν πρέπει να συγχέονται με τις υποχρεώσεις που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία.

Μάθετε πρώτοι τα νέα στο iepidoma.gr

Πρόσφατες δημοσιεύσεις