Νέος «δημοτικός ΕΝΦΙΑ» από το 2027: Τι αλλάζει στα ακίνητα, πώς θα υπολογίζεται και ποιοι θα πληρώνουν

Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού και είσπραξης των δημοτικών επιβαρύνσεων για τα ακίνητα φέρνει το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο προβλέπεται να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2027. 

Το νέο τέλος ενοποιεί το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), αντικαθιστώντας το σημερινό καθεστώς με έναν ενιαίο τρόπο υπολογισμού.

Η αλλαγή αφορά ιδιοκτήτες κατοικιών, οικοπέδων και άλλων ακινήτων, ενώ σημαντικό ρόλο θα έχουν οι δήμοι, καθώς θα καθορίζουν τον συντελεστή που θα εφαρμόζεται στην περιοχή τους. Η είσπραξη του νέου τέλους προβλέπεται αρχικά να πραγματοποιείται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος για τα ακίνητα που διαθέτουν μετρητή.

Ο όρος «δημοτικός ΕΝΦΙΑ» χρησιμοποιείται δημοσιογραφικά για να περιγράψει τη νέα επιβάρυνση. Δεν πρόκειται, ωστόσο, για αντικατάσταση του κρατικού ΕΝΦΙΑ, αλλά για ενοποίηση δύο δημοτικών επιβαρύνσεων που ήδη ισχύουν.

Πότε καταργούνται το ΤΑΠ και ο ΦΗΧ

Με βάση τον νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης προβλέπεται να επιβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2027. Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 εξακολουθούν να ισχύουν το ΤΑΠ και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις.

Οι δήμοι καλούνται να εκδώσουν τις απαραίτητες κανονιστικές αποφάσεις μέσα στο 2026, ώστε να καθοριστούν οι συντελεστές και οι διαδικασίες εφαρμογής του νέου συστήματος.

Στόχος της ρύθμισης είναι να συγκεντρωθούν οι δύο υφιστάμενες επιβαρύνσεις σε ένα ενιαίο τέλος, με διαφορετικό τρόπο υπολογισμού σε σχέση με το σημερινό σύστημα.

Πόσο θα είναι το νέο τέλος ακινήτων

Ο συντελεστής του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης θα καθορίζεται από το δημοτικό συμβούλιο και, κατά κανόνα, θα κυμαίνεται από 0,30‰ έως 0,70‰ επί της αξίας του ακινήτου.

Πρόκειται για ποσοστά σε τοις χιλίοις και όχι σε τοις εκατό. Ειδική πρόβλεψη επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με αιτιολογημένη απόφαση, να καθοριστεί υψηλότερος συντελεστής, εάν ο ανώτατος συντελεστής δεν επαρκεί για να διασφαλιστεί το προβλεπόμενο επίπεδο εσόδων του δήμου.

Αυτό σημαίνει ότι το τελικό ποσό δεν θα είναι ίδιο για όλα τα ακίνητα ούτε υποχρεωτικά ίδιο σε όλους τους δήμους. Θα εξαρτάται από την αξία που προκύπτει με βάση τα προβλεπόμενα στοιχεία, τον συντελεστή που θα αποφασίσει ο δήμος και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Πώς θα υπολογίζεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης

Για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνονται υπόψη βασικά στοιχεία του ακινήτου, όπως:

• Τα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειάς του.

• Η αντικειμενική τιμή ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο.

• Ο συντελεστής παλαιότητας.

Με βάση αυτά τα δεδομένα υπολογίζεται η αξία που θα αποτελέσει τη βάση επιβολής του τέλους. Στη συνέχεια εφαρμόζεται ο συντελεστής που έχει καθορίσει το δημοτικό συμβούλιο.

Σε περιοχές όπου δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, προβλέπεται ο υπολογισμός της αξίας με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, λαμβάνοντας υπόψη τα διαθέσιμα φορολογικά στοιχεία και τις πληροφορίες από τα σχετικά μητρώα.

Η νέα μέθοδος συνδέει επομένως την επιβάρυνση περισσότερο με την υπολογιζόμενη αξία του ακινήτου, αντί να βασίζεται αποκλειστικά σε μια χρέωση ανά τετραγωνικό μέτρο φωτιζόμενης επιφάνειας.

Ποια ακίνητα θα υπάγονται στο νέο τέλος

Το πεδίο εφαρμογής του ΤΤΑ περιλαμβάνει διαφορετικές κατηγορίες ακίνητης περιουσίας.

Ειδικότερα, αφορά ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, εντός των ορίων οικισμών που υφίστανται πριν από το 1923 ή εντός ορίων οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

Για ακίνητα εκτός των παραπάνω ορίων, το τέλος αφορά τα κτίσματα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη η αξία των κτισμάτων μαζί με την αξία έκτασης ίσης με το διπλάσιο της επιφάνειας που καταλαμβάνουν.

Στο πεδίο εφαρμογής περιλαμβάνεται επίσης το δικαίωμα υψούν, γνωστό ως «αέρας», όταν έχει συμπεριληφθεί σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου.

Ποιοι θα πληρώνουν το ΤΤΑ

Υπόχρεος για την καταβολή του τέλους είναι κατά κανόνα ο κύριος του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Σε περιπτώσεις επικαρπίας ή νομής, υπόχρεος είναι ο επικαρπωτής ή ο νομέας, αντίστοιχα.

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, η επιβάρυνση υπολογίζεται ανάλογα με το ποσοστό που αντιστοιχεί σε κάθε συνιδιοκτήτη.

Εάν ένα ακίνητο διαθέτει μετρητή ηλεκτρικού ρεύματος, το τέλος προβλέπεται να εισπράττεται μαζί με τον λογαριασμό ηλεκτρικής ενέργειας. Η χρέωση θα κατανέμεται σε δόσεις ανάλογες με τον αριθμό των λογαριασμών που εκδίδονται μέσα στο έτος.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για τις περιπτώσεις στις οποίες ο λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος εκδίδεται στο όνομα του ενοικιαστή. Σε αυτή την περίπτωση, το τέλος καταβάλλεται μαζί με τον λογαριασμό από τον ενοικιαστή, αλλά το ποσό αφαιρείται από το ενοίκιο που οφείλει να καταβάλει στον ιδιοκτήτη.

Για ακίνητα που δεν διαθέτουν μετρητή ηλεκτρικής ενέργειας, το τέλος θα υπολογίζεται και θα εισπράττεται από τον δήμο σε τρεις τετραμηνιαίες δόσεις, εκτός εάν ο υπόχρεος επιλέξει να το καταβάλει εφάπαξ.

Τι προβλέπεται για τα νεόδμητα ακίνητα

Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδική μεταχείριση για τα κτίσματα νέων οικοδομών. Κατά κανόνα, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης επιβάλλεται μετά την πάροδο επτά ετών από τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας.

Η αναμονή αυτή δεν ισχύει εάν τα διαμερίσματα εκμισθωθούν ή χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε τρόπο πριν συμπληρωθεί η επταετία. Στις περιπτώσεις αυτές ενεργοποιούνται οι προβλεπόμενες διατάξεις για την επιβολή του τέλους.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση είναι σημαντική για ιδιοκτήτες νεόδμητων ακινήτων και εργολάβους, καθώς καθορίζει πότε αρχίζει η σχετική υποχρέωση.

Ποια ακίνητα απαλλάσσονται

Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες απαλλαγές από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης. Μεταξύ των περιπτώσεων που αναφέρονται είναι:

• Οι κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών.

• Οι δημόσιοι χώροι ταφής, δηλαδή τα νεκροταφεία.

• Διατηρητέα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούνται και δεν αποφέρουν εισόδημα, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

• Ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως μνημεία, σύμφωνα με τη νομοθεσία για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς.

• Κτίσματα εκτός οικισμών ή σε αγροτικές περιοχές που χρησιμοποιούνται για τον σταυλισμό ζώων.

Η ύπαρξη μιας ειδικής ιδιότητας ή χαρακτηρισμού δεν αρκεί πάντοτε από μόνη της για την απαλλαγή. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξετάζουν τις ακριβείς προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία για κάθε κατηγορία ακινήτου.

Τι θα συμβεί αν δεν δηλωθεί σωστά ένα ακίνητο

Ο νέος Κώδικας προβλέπει υποχρέωση ηλεκτρονικής δήλωσης προς τον αρμόδιο δήμο για όσους αποκτούν για πρώτη φορά την ιδιότητα του ιδιοκτήτη, επικαρπωτή ή νομέα ακινήτου.

Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί μέσα σε έναν μήνα από την πράξη αναγνώρισης του σχετικού δικαιώματος. Αν μεταβληθούν τα στοιχεία ακινήτου που έχει ήδη δηλωθεί, προβλέπεται νέα ηλεκτρονική δήλωση μέσα σε δύο μήνες από τη μεταβολή.

Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης ή υποβολής ανακριβούς δήλωσης, προβλέπεται χρηματικό πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του οφειλόμενου τέλους που αντιστοιχεί στο ακίνητο.

Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να φροντίζουν ώστε τα στοιχεία των ακινήτων τους να είναι ενημερωμένα και να συμφωνούν με τα δεδομένα που τηρούνται στα αρμόδια μητρώα.

Τι ισχύει αν δεν πληρωθεί ο λογαριασμός ρεύματος

Οι διατάξεις προβλέπουν συνέπειες σε περίπτωση συστηματικής μη καταβολής του τέλους που εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος.

Ειδικότερα, εφόσον ο υπόχρεος δεν πληρώσει τρεις συνεχόμενους μηνιαίους λογαριασμούς ή έναν τριμηνιαίο λογαριασμό, προβλέπεται διακοπή της ηλεκτροδότησης μέχρι την εξόφληση της οφειλής προς τον προμηθευτή και τον δικαιούχο δήμο, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις.

Πρόκειται για σημαντική πρόβλεψη, καθώς η μη πληρωμή της συγκεκριμένης επιβάρυνσης μπορεί να έχει συνέπειες πέρα από τη συσσώρευση δημοτικής οφειλής.

Θα αυξηθεί ή θα μειωθεί η επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες;

Το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και από τον συντελεστή που θα αποφασίσει ο δήμος στον οποίο βρίσκεται.

Επειδή ο νέος τρόπος υπολογισμού λαμβάνει υπόψη την επιφάνεια, την τιμή ζώνης και την παλαιότητα, δεν θα προκύψει κατ' ανάγκη η ίδια μεταβολή για όλους τους ιδιοκτήτες. Για ορισμένα ακίνητα η επιβάρυνση μπορεί να είναι χαμηλότερη, ενώ για άλλα μπορεί να αυξηθεί.

Δεν είναι επομένως δυνατό να υπολογιστεί με ακρίβεια το νέο ποσό μόνο από τα τετραγωνικά μέτρα. Θα χρειάζονται επίσης η τιμή ζώνης, ο συντελεστής παλαιότητας και η απόφαση του οικείου δημοτικού συμβουλίου.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες για το 2027

Η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης από την 1η Ιανουαρίου 2027 σηματοδοτεί την ενοποίηση δύο υφιστάμενων δημοτικών επιβαρύνσεων. Το ύψος της χρέωσης θα καθορίζεται από τον συντελεστή του δήμου και την υπολογιζόμενη αξία του ακινήτου, ενώ η είσπραξη προβλέπεται αρχικά να γίνεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.

Οι ιδιοκτήτες καλό είναι να ελέγξουν τα στοιχεία των ακινήτων τους και να παρακολουθούν τις αποφάσεις του δήμου τους, καθώς αυτές θα καθορίσουν τον συντελεστή που θα ισχύσει από το 2027.

Πηγές: Ν. 5314/2026, Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης, άρθρα 392–396 και 448. Αναλυτικά: Άρθρο 392 – Βάση επιβολής ΤΤΑ, Άρθρο 393 – Συντελεστής ΤΤΑ και μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 448.

Μάθετε πρώτοι τα νέα στο iepidoma.gr

Πρόσφατες δημοσιεύσεις